Виконавчий комітет на чолі з міським головою Львова Андрієм Садовим запровадив мораторій на нове будівництво в районі Під Голоском. Це вперше в історії Львова.
До цього виконком кілька років поспіль приймав незаконні зміни до детального плану цього району, аби в подальшому видати кількадесят містобудівних умов на його забудову житловими багатоповерхівками. І на мешканців району, які приходили з пікетами, вели активні кампанії в соцмережах, ночували на будмайданчиках – раніше увагу не звертали.
Під час останньої сесії Львівської міської ради, 28 травня, міський голова Львова Андрій Садовий публічно визнав прорахунки. Пообіцяв виправити ситуацію, і одразу ж згадав, що треба запросити «пана Чаплінського, який був головним архітектором, коли це все будувалося». Втім нагадаємо, що містобудівні умови затверджував і затверджує виконком, який очолює міський голова.
Перед публікацією цього матеріалу ми звернулись до Львівської міської ради з проханням прокоментувати, чому в районі Під Голоском:
- де відсутня інфраструктура,
- де за останні сім років не збудували жодного торгового чи громадського центру, жодного садочку чи школи,
- а сквери – це просто поки що вільні від будівництва ділянки –
місто продовжувало дозволяти забудовникам зводити житло.
Однак право коментувати делегували заступнику міського голови з містобудування, члену виконкому Любомиру Зубачу, який повернувся в мерію лише восени минулого року. А тому він зміг розповісти лише про те, як рятуватимуть цей район. Новий відповідальний за район Зубач наголосив, що «казки не буде», але пообіцяв, що «за 5-7 років тут можна буде жити».
«Ми чекали школу, чекали садочок»
А поки що кожного дня Ірина Красноруцька зі своїм чотирирічним сином гуляє вздовж вулиці Малоголосківської. Іншого дозвілля, крім дитячих майданчиків та пісочниць, в районі немає. Старші діти граються на газонах біля сусідських вікон або на болотистому стадіоні, дорослі відпочивають за саморобними столами. Чи не єдина розвага для хлопчика – спостерігати за бульдозерами та будівельними кранами, які зводять багатоповерхівки поруч з його помешканням.
Ірина Красноруцька з сином (фото: Катерина Сліпченко)
Ймовірно, скоро він також спостерігатиме за будівництвом тут нової церкви. Вона має всі шанси постати на місці колись спроєктованого багатофункційного центру, такого собі мікрорайонного осередку, де можна випити кави чи провести заходи. На цій ділянці поставили та освятили хрест. Два роки тому. Поки що ні церкви, ні центру.
Щодня він гуляє біля призупиненого будівництва першої секції дитячого садочку. А ділянку, де мали б збудувати школу відразу поруч з його будинком, вже віддали під будівництво житлового комплексу, саме ж розташування школи перенесли.
«Ми чекали школу, чекали садочок, але поки чекали – побачили, як тут ростуть багатоповерхівки і більше нічого», – розповідає Ірина Красноруцька.
Свого часу архітектори району бачили Під Голоском як територію, де б поєднувалась садибна забудова та багатоверхівки. Планувалось, що лише 13% території буде багатоповерховою. Найбільше багатоповерхівок мало бути саме на вулиці Малоголосківській. І це чи не єдине, що збереглось від затвердженого у 2013 році детального плану території. Згідно з ним, в районі мало проживати приблизно 12 тисяч людей.
Фото: Катерина Сліпченко
Сьогодні ці цифри вже суттєво більші. Як розповів в коментарі «Нашим грошам. Львів» член виконкому міськради Любомир Зубач, вже зараз тут є збудованого житла на 8233 мешканця. Будинки, які зараз в процесі будівництва, додадуть ще 6000 мешканців. А коли добудують ті житлові комплекси, на які вже видано містобудівні умови та обмеження, то це ще плюс 3600 людей. Відтак на сьогодні на Під Голоском точно будуть жити майже 18000 мешканців.
І це ще не кінець. Якщо рахувати всі пропоновані зміни до детального плану території Під Голоском, яких було десять, то вийде 26000 мешканців. Тобто в понад два рази більше, аніж передбачалося раніше.
«Але межу 18000 ми не будемо переходити поки не будуть вирішені багато питань комфорту проживання мешканців», – тепер обіцяє Зубач.
Садочок, куди планували віддати сина
Добратися до Під Голоском від центру Львова можна за 20 хвилин машиною. З одного боку район обмежений вулицею Варшавською та Замарстинівською, з іншого – Брюховицьким лісом. Складний рельєф, лісопаркова зона – ще сім років тому міська влада обіцяла зробити тут перспективний та максимально затишний район.
Але район, за словами вже колишнього головного архітектора Львова Юліана Чаплінського, перетворився на пекло. В якому тепер і мешкає родина Красноруцьких, яка три роки тому переїхала в перший багатоповерховий комплекс від «Нової оселі». Квартиру в цьому районі обрали саме тому, що в проєкті обіцяли добре розвинену інфраструктуру. Навпроти їхнього будинку мала постати школа орієнтовно на 480 дітей зі стадіоном та ігровими майданчиками. Трохи далі – садочок на 200 місць, куди планували віддати сина.
Однак жодної розвиненої інфраструктури сім’я досі не дочекалася – єдиний садочок забудовник «Нова оселя» завершує вже чотири роки. Оскільки інші найближчі до району садочки переповнені, Ірина Красноруцька вирішила залишитися зі сином в декреті.
Недобудований садочок на Малоголосківській (фото: Катерина Сліпченко)
«Ми зіткнулися з шаленою корупцією, щоб потрапити в переповнені групи садочку з відсутніми нормами перебування в приміщенні. Оскільки ми розуміли, що садочку від «Нової оселі» не дочекаємося, вирішили, що краще я пожертвую своєю професійною діяльністю, поки син не піде до школи», – каже Ірина Красноруцька.
Однак до запроєктованої школи син вже теж не піде, оскільки її на раніше обіцяному місці вже ніколи не буде. Заклад перенесли на ділянку вже позаду «Нової оселі» під час внесення чергових змін до детального плану району Під Голоском у вересні 2016 року.
І перенести школу, і внести зміни до детального плану довелося через садовий кооператив «Садове товариство «Інкубаторна станція». На архітектурно-містобудівній раді ще у 2016 році головнй архітектор ДПІ «Містопроект» Юрій Столяров зазначив, що проблема виникла там, де її не очікували. Люди, які просто користувались ділянками кілька десятків років, згуртувалися, створили садівничий кооператив, половину якого займала проєктована школа.
Розробники ДПТ району «Під Голоском» архітектори Юрій Столяров та Віталій Дубина (фото: Наталя Онисько)
Зараз частина колишніх ділянок під школу належить будівельній компанії «Лев Девелопмент», тому в майбутньому тут буде ще одна багатоповерхівка. Мешканці району протестують проти цієї забудови, оскільки на її місці облаштували собі невеликий стадіон – єдиний громадський простір в мікрорайоні.
Але ці протести навряд чи матимуть сенс, оскільки ділянки вже належать компанії на правах приватної власності – вона придбала ділянки у членів садового товариства «Інкубаторна станція».
Чому ділянки віддали садовому кооперативу, вже важко з’ясувати, сьогоднішні депутати та чиновники нагадують, що зробили це ще депутати попередньої каденції. Тоді Андрій Садовий ветував цю ухвалу, але вже 23 вересня 2013 року вето було успішно подолано.
Освіта в коридорі
А поки нової школи в районі немає, старша семирічна донька Ірини Красноруцької ходить в переповнену школу №23 на вул. Варшавській, 126. Потрапити туди було складно. При цьому, за словами жінки, умови навчання в школі важко назвати хорошими. Англійську мову викладають на коридорі, а уроки для старших класів проводять в холі. Велика проблема для дітей, що немає шаф для зберігання зимового одягу – батьки готові їх купити, однак немає місця.
Натомість, згідно з першопочатковими планами, цих проблем не мало б бути. Адже детальним планом було передбачено три школи на 1900 місць та п’ять садочків на 600 місць.
«Воно все є, але на папері. Якби це все реалізувати, то це був би найкращим по інфраструктурі район Львова», – зазначає Юрій Столяров.
Він також наголошує, що будувати хоча б одну школу потрібно починати просто зараз, бо через чотири роки буде вже катастрофічний наплив – мінімум 600 дітей.
Але як виявилось, в мерії лише зараз вирішують питання щодо земельних ділянок під школу. Як стверджує Любомир Зубач, зараз вже є «на виході технічна документація по земельним ухвалам щодо ділянок для шкіл та садочків, а також стадіону та поліклініки. Після того, як вони будуть зроблені, ми зможемо передбачити фінансування на проектування. В планах – проект школи та садочку».
П’ять змін зробили, шість в процесі
Одразу біля будинку, де живе Ірина Красноруцька, містобудівні умови та обмеження на будівництво багатоповерхівок отримали компанії «Імперіал Град», «Лев Девелопмент», «Плюс інвест девелопмент», житлово-будівельний кооператив «Рідна садиба» та «Львівський домобудівний комбінат-плюс». Це все багатоповерхівки, розташовані максимально близько одна від одної.
Можливість зводити ці будівлі забудовники отримали після внесення змін до детального плану території у 2017 році. Виконком Львівської міськради незаконно змінив територію чотириповерхової садибної забудови на зону багатоповерхівок. Нагадаємо, що змінювати зонінг детальним планом території не можна – якщо мерія хоче змінити його частину, то потрібно переробити весь документ.
Через рік мешканці ОСББ «Малоголосківська 8д» оскаржили цю зміну в суді, однак міська рада не бачить в своїх діях нічого протиправного – наразі вона подала касаційну скаргу.
А містобудівні умови та обмеження, видані виконкомом, а також дозволи на будівництво від державної архітектурно-будівельної інспекції залишаються чинними. Справа в тому, що навіть скасування самого детального плану не означає автоматичне скасування містобудівних умов та обмежень та дозволів на будівництво. Це довгий судовий процес.
А перші зміни до детального плану території тут почали вносити з 2016 року, переважно змінюючи території садибних забудов на багатоповерхові. Загалом на сьогодні мерія вже затвердила п’ять змін, а на розробку ще шести – дали дозвіл.
Любомир Зубач каже, що тепер єдиним виходом з ситуації є зробити один єдиний детальний план території, де будуть описані всі зміни та враховані всі проблемні моменти району. Обіцяє, що пріоритетом в ньому буде саме покращення інфраструктури району.
Чи є гарантія того, що в міськраді дотримуватимуться нового плану? Ми не почули чіткої відповіді на це питання. Наразі Зубач обіцяє, що це буде «наслідком глибокого аналізу, а нові МУО видаватимуть лише після того, як будуть побудовані інфраструктурні об’єкти».
Зрештою, чиновники Львівської міськради неодноразово приїжджали в цей район з метою розібратись після скарг мешканців, однак жодних змін не відбувалося. А виконавчий комітет продовжував свою діяльність із видачі містобудівних умов на чергові багатоповерхівки.
«Кожен добавив мінімум по одному поверху»
Якщо на появу шкіл, садочків та навіть скверів ще можна розраховувати, то існує ще одна проблема, яка вже точно не буде вирішена – існуюча хаотична забудова.
Ірина Красноруцька скаржиться, що після закінчення будівництва сусіди дивитимуться одне одному у вікна, оскільки, наприклад, біля її будинку, сусідній зводять паралельно за 25 метрів. При цьому жодних норм забудовники не порушують, адже, згідно з ними, мінімальна відстань між будинками має бути 20 метрів.
Малоголосківська, 8 д (фото: Катерина Сліпченко)
Але проблема полягає навіть не у відстані, а в розташуванні майбутніх багатоповерхівок. За словами Юрія Столярова, планувалося, що цю територію забудує один забудовник, який дотримуватиметься проєкту, що передбачав перпендикулярне розташування будинків до вже збудованого.
«Коли ми робили зміну з малоповерхового на багатоповерхову (позаду комплексу «Нової оселі»), то будинки не стояли довгою стіною, а були поперек, тому не було цієї суцільної стіни. Але тут головна проблема, що все забудовують шматочками, і кожен з того шматочка витискає максимум. От вони купили ділянку такою довгою «ковбасою», і вони вже по тій «ковбасі» поставили стіну», – пояснює Столяров.
Він також каже, що при видачі МОУ, виконком не зважає на те, як розташовуються нові будинки відносно інших. Таких вимог немає в законодавстві – лише місце має відповідати детальному плану, а не яким боком стоїть будинок, головне, не виходити за межі ділянки.
«Цим користуються і забудовники, і виконком. Аргументація така – ми не маємо права відмовити, бо це не є причина для відмови, що будинки були так, а стали так. В законі написано «згідно з детальним планом», а це можна трактувати по-різному», – каже Столяров.
Ще одна причина того, що сусіди заглядають одне одному в вікна – підвищена щільність забудови. За словами того ж Столярова, на момент створення першого ДПТ тут і так передбачалась висока щільність, оскільки це зона багатоповерхівок, але на сьогодні вона вже перевищена щонайменше на 20%. І в цьому, на його думку, винні вже саме забудовники.
«Я знаю більшість забудовників, які там будують. Є забудовники, які мають своїх архітекторів, які в них на зарплаті, це їхні працівники, і вони кажуть їм робити, і ті роблять. Вони формально дотримуються тих 20 метрів між фасадами і все», – каже він.
Відстань 20 метрів між будинками дотримана (фото: Катерина Сліпченко)
Більшість будинків, які зараз є, чи будуються на Під Голоском, спроектовані за старими ДБН і формально забудовникам немає чим дорікнути, але:
«Там майже кожен забудовник, як мінімум, добавив один поверх. Те, що мало стати технічним поверхом, стало житловим. Наявність паркомісця всі занижували, як могли. Виходить так, що з одного боку кожен добавив мінімум по одному поверху, а з іншої сторони, зробив менше паркомісць, ніж обіцяв», – розпачає архітектор.
І тут точно не дотримано ще одна норма – озеленення. Згідно з державними будівельними нормами, на житловій території на кожного мешканця повинно бути шість квадратних метрів озеленених територій. Якщо забудовник не може цього виконати на території будівлі, тоді він має робити озеленені дахи або зелені тераси. Але терас не помітно, а влітку сім’я Красноруцьких старається відправляти дітей до бабусь або в Карпати, оскільки від будівництва здіймаються гори піску.
Місце для терас не передбачено (фото: Марія Ревер)
«Для мене, як для мами дитини з алергією, велике розчарування, що самі забудовники не контролюють цих робочих процесів. Вони постійно палять будівельне сміття, від цього величезний дим. Ще чотири роки тому Малоголосківська була зеленою вулицею. А тепер дерева «змітають», а висаджують поодинокі туї, – показує газончики та декілька дерев біля свого будинку Ірина Красноруцька. – Ми собі уявити не могли, що дерева будуть валити будівельною технікою та заливати це все бетоном».
Домовлятися треба вже
На сквер колись виходили вікна новозбудованого будинку Людмили Федяй, яка живе на сусідній вулиці На Нивах. Вона дуже ретельно обирала район нового помешканне – у її сина астма, тому квартира в районі з чистим повітрям була життєво необхідною. Сьогодні вона не відкриває вікна своєї квартири – надто багато пилюки.
Коли чотири роки тому вона оселилась тут, то розуміла, що поруч будуть будувати, але не уявляла, що будівництво вестимуть просто у дворі її будинку. Вона також була переконана, що магістральну дорогу на Чорновола скоро справді прокладуть. Проте досі пояснює по телефону як проїхати своїм гостям або комісії з мерії.
«Якось у нас тут мала відбутись нарада за головуванням Ірини Маруняк (заступниця міського голови з питань житлово-комунального господарства). Вона телефонує до мене та каже: ми не можемо проїхати, бо тут у вас дуже сильне болото. Я запропонувала їм проїхати іншою дорогою, звідти вона теж телефонує, мовляв вулиця непроїзна», – згадує Людмила Федяй.
Тут мала б бути магістральна дорога (фото: Катерина Сліпченко)
Саме біля помешкання жінки детальним планом території передбачено будівництво магістральної дороги. Лише її проєктування обійдеться міській раді у 3,2 мільйони гривень. Але у мерії наразі про цю дорогу не говорять. За словами Зубача, проблему можна послабити тим, що прокласти кілька менших.
«Ми зараз працюємо з забудовниками, щоб вони виконали своє зобов’язання, щоб зробити під’їзні дороги, – каже він. – Свого часу забудовники самі зголосились що все зроблять, але потім забули про обіцянки. Я намагатимусь бути переконливим та обґрунтувати доцільність тих речей. Я вважаю, що забудовники повинні дбати про своїх мешканців, якщо вони продають житло, та малюють гарні слайди, то вважаю, що має бути їх співвідповідальність».
Про співвідповідальність та домовленість говорить і Столяров. На його думку, міська рада могла б зібрати всіх забудовників і домовитися, що вони одночасно будуть будувати декілька будинків, що дозволить локалізувати незручності для мешканців, зокрема, було б менше болота на дорогах. Архітектор також наголошує, що домовлятися треба вже.
«Треба працювати зі забудовникам поки вони є. Бо коли вони збудують, то дуже швидко підуть, фірми зникнуть, а чекати від них якогось внеску в інфраструктуру буде неможливо», – переконаний Юрій Столяров.
Хто дасть 700 мільйонів
Внески ці і так не надто великі. Минулого року Львів отримав пайових внесків загалом 197 мільйонів гривень, з яких 26 мільйонів гривень сплатили забудовники району Під Голоском. Ці дані нам повідомила інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Львова у відповідь на запит.
Міська рада визначає розмір пайового внеску залежно від місця розташування об’єкта та його цільового призначення. Раніше мерія застосовувала базову ставку 2% та відповідні коригуючі коефіцієнти, тому розмір пайового внеску міг сягати 4% від опосередкованої вартості житла.
У 2020 році до бюджету надійде ще менше коштів. Справа в тому, що з січня цього року уряд зменшив пайову участь для житлових будинків до 2%. При цьому уряд забороняє вимагати від замовника будівництва будь-які послуги, зокрема, будівництво об’єктів. А з січня 2021 року пайову участь взагалі буде скасовано.
«Цього року міська рада може отримати пайову участь виключно в грошовій формі, і, відповідно, не може вимагати від нових замовників будівництва зводити школи, садочки, дороги чи інженерні мережі», – пояснює юрист з містобудівного права Юрій Брикайло.
«Наші гроші. Львів» підрахували, що на реалізацію інфраструктури району Під Голоско, передбаченої детальним планом території, потрібно щонайменше 700 мільйонів гривень. Таку суму ми отримали, знайшовши аналогічні або схожі проєкти, про будівництво яких писали медіа або які замовили через сайт публічних закупівель Prozorro.
Наприклад, будівництво двох шкіл на 16 класів (приблизно 480 учнів) коштуватиме приблизно по 167 млн грн, ще одна школа на 33 класи (приблизно 1000 учнів) – майже 200 млн грн. Будівництво чотирьох садочків, разом коштуватиме орієнтовно 150 млн грн. Спортивно-оздоровчий комплекс обійдеться у 35 млн грн, якщо складатиметься з футбольного поля, майданчика для волейболу та легкоатлетичної доріжки. Найдешевшою із соціальної інфраструктури буде коштувати будівництво медичної амбулаторії – 8 млн грн. А ще тут є старий колектор. Свого часу заміна колектора на на вул. Василя Стуса коштувала 11 млн євро.
фото: Катерина Сліпченко
Ці цифри доволі умовні, адже ми рахували лише подібні проєкти, які реалізуються в Україні. На Під Голоском це може коштувати трохи дешевше, або трохи дорожче. Ми розповіли про свої підрахунки Любомирові Зубачу і спитали, чи готове місто до таких інвестицій і де братимуть гроші. Він відразу наголосив на їх умовності, мовляв, рахувати треба точно, а не приблизно.
«Ваші цифри досить умовні. Місто буде брати гроші звідти, звідки і на все інше – працювати та наповнювати бюджет. Місто розвивається та є економічно успішним. Ми також будемо переконувати забудовників у співвідповідальності», – оптимістично завершив Зубач.
Певною мірою оптимістично оцінює долю району і співрозробник генерального плану Львова архітектор Віталій Дубина. На його думку, район має шанс, поки буде активність та інтерес людей.
«Інтерес людей до цього району не падає, вони продовжують купувати тут квартири, попри всі негативні відгуки. Вірять, що прийде час і тут точно щось зроблять краще. Це не Рясне-2, який забули і ніде не згадують, ніби там ніколи не буде нічого доброго».
Підготували за підтримки МФ «Відродження»