Лише протягом останніх двох років виконком у Львові дозволив 130 будівництв, які порушують генеральний план міста. А це понад 60% рішень на нове житлове будівництво. Виконком дозволяє багатоповерхівки всюди, чи то озеленені території, чи то заклади охорони здоров’я.
***
“Наші гроші. Львів” провели дослідження – проаналізували усі містобудівні умови та обмеження (далі – МУО), видані на будівництво житлових багатоповерхівок у Львові з липня 2017 до серпня 2019 року. Такий період ми вибрали тому, що саме з липня 2017 року міськрада публікує їх у відкритому реєстрі.
Загалом за цей період виконком видав 209 МУО на будівництво житлових багатоповерхівок, з них, за результатами перевірки, 130 – суперечать генплану, ще два – суперечать йому частково. Детальний перелік ми опублікували окремо, в розділі “Документи*”.
Всі ці обмеження були видані виконавчим комітетом, який в основному складається з чиновників мерії під головуванням міського голови Львова Андрія Садового, за часів, коли головним архітектором Львова був Юліан Чаплінський. Він відкрито заявляв, що жодне місто в країні не дотримується генплану.
“В незалежній Україні, я не побоюся цього слова, в жодному місті генплан не виконується як програма, тому що депутати і мери роблять одну політику, а містобудівельники уявляють собі це інакше”, – зазначив Чаплінський у своєму відеоблозі.
Будівельний бум Садового
Львів використовує генеральний план, затверджений у 2010 році. Його розробили спеціалісти ДП “Містопроект”, а представляв документацію керівник архітектурно-планувальної майстерні №2 Віталій Дубина. У 2012 році комітет з державної премії України визнав генплан одним із найкращих проектів в галузі архітектури.
“Коли ми робили генплан, – була ейфорія, бо Львів мав проводити Євро-2012. Було багато грандіозних планів, ми вважали, що Європа нам допоможе, місто отримає нові технології та інвестиції”, – згадує Віталій Дубина.
Ейфорія минула, і виконавчий комітет Львова вирішив порушувати генплан, як тільки може. І до чого це призвело – пояснює кандидат технічних наук, експерт з містобудівної документації Михайло Габрель. За його словами, наслідки львів’яни бачать кожного дня. По-перше, це затори.
“Фактично не розроблена схема громадського та загального транспорту, не побудовано жодної дворівневої розв’язки. Місто не виконує програми та концепції розвитку. Владі набагато краще ставити дитячі майданчики і казати: ми – класні”, – стверджує Габрель.
По-друге, невиконання генплану призводить до відсутності збалансованості складових частин міста.
“Житлова забудова здійснюється відповідно до генплану і навіть перевищує показники, а інфраструктурне забезпечення тієї забудови відстає”, – вважає начальник архітектурно-планувальної майстерні №2 ДП “Містопроект” Віталій Дубина.
За його словами, зараз обсяг житлового будівництва приблизно такий, як в період будівельного буму Горбачова, – приблизно 500 тис. кв. метрів в рік. У 2010 році житлова забезпеченість становила 17,6 кв.м/люд, а вже станом на 2017 рік цей показник зріс до 21,6 кв.м/люд.
Тому в своїх публічних виступах Віталій Дубина наголошував, що Львову потрібні об’їзди центру та магістральні вулиці. Особливо, коли місто освоює промислові зони під житлові функції.
“Це (ред. – освоєння) – виправданий та логічний хід в розвитку міста. Однак інтенсивний розвиток цієї зони – це навантаження на всю інженерно-транспортну інфраструктуру”, – зазначив він.
Натомість у міськраді нічого поганого в порушенні генплану не вбачають.
“Генплан – це відображення економічної стратегії. Але коли він приймався як такої стратегії не було, вона з’явилась пізніше. Тому великі міста України, зокрема, Київ уточнюють генеральний план міста шляхом розроблення детальних планів”, – розповіла Гелена Пайонкевич, директор юридичного департаменту Львівської міськради.
Житло – де треба і не треба
Найбільше МУО з порушеннями видали на територіях промислових підприємств. Це насамперед ділянки на вулицях Зеленій, Угорській та Замарстинівській.
Так, на вулиці Зеленій зону з промислової в житлову перевели за допомогою детального плану території.
“Детальний план території, згідно з законом, повинен розроблятися відповідно до генерального плану”, – зазначив тоді начальник архітектурно-планувальної майстерні №2 ДП “Містопроект” Віталій Дубина.
Це улюблений спосіб виконкому – дозволяти будувати житло, прикриваючись незаконними детальними планами.
Одне із засідань виконавчого комітету ЛМР
На другому місці порушень у будівництві багатоповерхівок – їх зведення на територіях громадських центрів, комплексів та об’єктів. Для видачі цих МУО виконком прикривався зонінгом і поняттям “змішана будівля”. В результаті забудовники виділяли для громадських потреб максимум два поверхи.
Третє місце в цьому списку посідає територія малоповерхової житлової забудови. Згідно з генпланом, тут дозволено будувати максимум чотири поверхи, однак виконком дозволяв і п’ять, і сім.
“План зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту”. “Внесення змін до плану зонування території допускається за умови їх відповідності генеральному плану населеного пункту”. “Детальний план уточнює положення генерального плану населеного пункту”, – ЗУ “Про регулювання містобудівної діяльності”.
Ще частину МУО виконком видав на території пониженої щільності в районі Під Голоском. Це – територія або садибної, або малоповерхової житлової забудови, де, нагадаємо, передбачено максимум чотири поверхи.
Дозволяли житло і на територіях санітарно-захисних зелених насаджень, автотранспортних підприємств, озеленених територіях загального користування, установ охорони здоров’я, садово-городніх кооперативів, вищих навчальних закладів та гаражів й автостоянок.
“Узаконити беззаконня”
За словами Віталія Дубини, Львову потрібен новий генплан. Про це також зазначив ще в 2017 році тодішній головний архітектор Львова Юліан Чаплінський. Однак минуло вже два роки, а роботи над новим генпланом ще не розпочали.
“Міська рада чомусь не бачить такої потреби”, – додає Віталій Дубина.
Основні розділи, які, за словами Дубини, потрібно переглянути – промислові підприємства та чисельність населення. Справа в тому, що за прогнозами розробників, чисельність населення мала приростати, однак тепер не збільшується. Відтак, зазначає Віталій Дубина, потрібно буде розібратися з такою загадкою – приросту населення немає, а обсяг житлової забудови збільшується.
Коли управління архітектури та урбаністики планує запустити роботу над новим генпланом – невідомо. А новий головний архітектор Львова Антон Коломєйцев не знайшов часу відповісти на запитання редакції.
Зліва – Юліан Чаплінський, справа – Антон Коломєйцев, теперішній головний архітектор Львова
З попередніх вступів Антона Коломєйцева відомо, що він ставиться до генплану скептично. В інтерв’ю Юліану Чаплінському він зазначив, що генплан розробляють професіонали, а хто на них впливає, які цифри, кольори будуть на окремих клаптиках намальовані – “часто це політичні рішення, фантастичні рішення”.
“Сьогодні місто має користуватися гнучкішими інструментами для просторового розвитку. В містах Європи інструмент неформального планування – Концепції інтегрованого розвитку”, – запевняв Коломєйцев.
До розробки цієї концепції залучений й Антон Коломєйцев. Над нею Львів працює разом німецьким товариством міжнародного співробітництва GIZ, українськими та міжнародними експертами.
Ця концепція могла б стати основою для нового генплану.
“На мій погляд, вона (ред. – концепція) дискусійна, але пора вже зупинитися на якомусь рішенні. Бо Інтегральна стратегія – це не містобудівна документація”, – пояснює Віталій Дубина.
Михайло Габрель переконаний, що новим генпланом міська рада прикриє свої незаконні рішення.
“Новий генплан просто узаконить це все беззаконня, яке було зроблено детальними планами”, – зазначає він.
Зрештою, у міськраді ми почули теж саме.
“Коригування генерального плану у Львові можливе після затвердження історико-архітектурного опорного плану та при розробці врахує коригування, зроблені протягом останніх років”, – каже Гелена Пайонкевич.
***
Під час підготовки цього матеріалу “Наші гроші. Львів” звернулися за коментарями до керівництва Львівської міської ради та членів виконавчого комітету щодо порушень при видачі МУО. Однак, як ви вже розумієте, лише директор юридичного департаменту Львівської міськради Гелени Пайонкевич висловила позицію мерії.
За її словами, на момент розробки генплану “не існувало поняття зонінгу та детального плану території”, і вже потім із затвердженням цих документів “з’явилась можливість уточнювати функціональні аспекти генерального плану на рівні відповідних документів нижчого рівня”.
“Генплан, зонінг та детальний план території розробляється у різних масштабах. Наприклад, генплан розробляється у масштабі 1:10000, зонінг – 1: 2000. Укрупнений масштаб, в якому розробляється генплан, не дає можливості зрозуміти планувальну структуру території, і саме для її уточнення було введено поняття зонінгу та детальних планів”, – розповіла вона.
Однак навіть більш “читабельний” зонінг не вберіг працівників мерії та членів виконкому від порушень. Редакція “Наші гроші. Львів” також перевірила ці МУО на відповідність плану зонування. Результати нічим не кращі – 85 суперечать йому. І це без врахування тих МУО, які були видані у Галицькому районі, де “зонінг” до сих пір відсутній.
Про генеральний план Львова
У чинному генплані львівські розробники вперше розробили ландшафтну карту та ввели поняття “історичний ареал”. Згідно з документом, в центрі Львова мають бути безтранспортні зони та системи паркування “Park and ride” та “Park and walk”.
Генплан передбачає містобудівну систему “Великий Львів”. Це означає, що до Львова мали приєднатися 26 населених пунктів в межах 2-3 кілометрів від кільцевої дороги. Серед них – Брюховичі, Підбірці, Пасіки-Зубрицькі, Солонка, Скнилів, Рясна Руська. Відтак мали бути й нові парки загальною площею 120 га. А 360 га прилеглих лісів повинні перетворити в міській лісопарк для мешканців районів “Збоїще”, “Голоско”, “Під Голоском” та “Боднарівка”.
Львів також повинен був оновити транспортну систему – побудувати два кільця, трамвайні лінії в райони Північний, Лисиничі та Рясне, зробити великі перехоплюючі гаражі-стоянки. Наразі із запланованих трамвайних колій місто побудувало одну – на Сихів.
А от райони Північний, вул. Варшавської, Рясне-1 та Рясне-2, Левандівки, Зеленої-Вашингтона, Хуторівки та Стрийської генплан передбачає для розвитку житлової забудови.
*До аналізованого списку не ввійшли МУО на житло, видані бюджетним установам та організаціям.
Цей документ було виготовлено за фінансового сприяння Європейського Союзу. Відповідальність за зміст цього документу несе Громадська організація «Львівська група» і за жодних обставин не може вважатися таким, що відображає думку Європейського Союзу» (This document has been produced with the financial assistance of the European Union. The contents of this document are the sole responsibility of NGO Lviv Group and can under no circumstances be regarded as reflecting the position of the European Union).