Львівська міська рада дозволила збільшити висоту багатоквартирного будинку на місці колишнього військкомату на вулиці Личаківській, 37. Замість 18 метрів тепер забудовник може звести 25. Раніше головний архітектор міста казав, що тут будуватимуть не вище чотирьох поверхів, однак зі збільшенням граничної висоти львівські медіа написали про появу ще 2-3 поверхів.
«Наші гроші. Львів» також перевірили це будівництво, і з’ясували, що ділянка, яку фірма орендує в міста, за генпланом передбачає 4-поверхову забудову. Водночас у міській раді погодилися на п’ять поверхів, а забудовник планує звести шість, – і квартири на цьому поверсі вже розпродані.
Що дозволили будувати
У листопаді 2017 року виконком Львівської міськради затвердив «Будівельному агентству «Версаль» містобудівні умови та обмеження на реконструкцію існуючої будівлі під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом.
Будинок на Личаківській, 37 у Львові, де раніше працював Личаківський районний військкомат (червень, 2015 рік)
Реконструкція, щоправда, перетворилася на повноцінне будівництво. Від старого майже нічого не залишили.
Вигляд будівництва у січні 2019 року (джерело ЛУН)
За словами начальника юридичного відділу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Львові Святослава Кіндратіва, забудовник міг залишити й один квадратний метр фундаменту. І це також вважатиметься реконструкцією.
«Згідно з державними будівельними нормами, зараз є вимога, що реконструкція передбачає залишення навіть 0,01% конструктивних елементів. Тобто один кут, один метр квадратний фундаменту залишається, то це реконструкція», – каже він.
Вигляд будівництва, лютий 2019 року (фото Наші гроші. Львів)
У кінці 2018 року інспекція перевіряла Личаківську, 37 і порушень не виявила. «На момент проведення перевірки частково навіть був наявний перший поверх. І був повністю збережений фундамент. Тоді вони мали документ, який дає право виконувати підготовчі роботи. Порушень законодавства не було виявлено. Підстав для проведення повторної перевірки у нас не було», – розповів Святослав Кіндратів.
Містобудівними умовами та обмеженнями (далі МУО) тут дозволили будівництво до чотирьох поверхів включно: не вище 15 метрів до закінчення конструктивної частини стін останнього поверху і не вище 18 метрів до гребеня даху. Тоді головний архітектор міста Юліан Чаплінський запевняв, що будинок не буде вищим за чотири поверхи.
Однак минулого тижня виконком Львівської міськради вніс зміни до містобудівних умов та обмежень, виданих ПП «Будівельне агентство «Версаль» у кінці 2017 року. Згадка про кількість поверхів зникла, натомість дозволили будівництво до 25 метрів. Наші колеги з «Львівського порталу» припустили, що будова може мати до 8 поверхів.
За словами головного архітектора Львова Юліана Чаплінського, потреба вносити зміни в містобудівні виникла не тому, що треба було збільшити кількість поверхів. Він каже: виною тому місцевий рельєф.
«Причина в тому, що там є перепад рельєфу. І експертиза рахувала від нижчої відмітки, землі. А виходить, що об’єкт йде паралельно до рельєфу. А рельєф від вулиці Личаківської піднімається вгору в сторону Знесіння і має перепад 1,5-2 поверхи. Відповідно вони повинні йти паралельно до рельєфу», – каже Юліан Чаплінський.
Підйом вгору від Личаківської біля будівництва (фото Наші гроші. Львів)
Журналіст: То скільки там в результаті поверхів буде?
Юліан Чаплінський: Наскільки я розумію, там не має змінитися кількість поверхів.
Також Чаплінський запевнив, що з Личаківської висота будівлі не перевищуватиме встановлені раніше 18 метрів.
Тож, якщо вірити архітекторові, будинок мав би кілька рівнів, все вище і вище від дороги, бо розташований на схилі. Разом з тим на сайтах з продажу цієї нерухомості будинок має рівний дах і не йде «паралельно» до рельєфу.
Вигляд зверху (джерело ЛУН)
Що тут можна будувати
На генеральному плані Львова, який є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, ділянка на Личаківській, 37 відмічена як територія малоповерхової житлової забудови – тобто два-чотири поверхи.
Генеральний план Львова (фото Наші гроші. Львів)
Так само зонінгом передбачено, що ця ділянка є в зоні Ж-2 – це малоповерхова квартирна забудова. Тут дозволені багатоквартирні житлові будинки до чотирьох поверхів, але не вище 18 метрів до гребеня даху.
Втім у зонінгу прописані й так звані «допустимі види забудови» для цієї території, – а це вже шість дозволених поверхів висотою до 25 метрів.
«Буває, що зонінг суперечить генплану міста. Його часто розробляють так, щоб будувати те, що заборонено генпланом. Зонінг не проходить експертизи на відміну від генплану», – каже експерт з будівництва Георгій Могильний.
Крім того, за його словами, «допустимі» види забудови в зонінгу можуть дозволити й зведення хмарочоса як виключення на території малоповерхової житлової забудови. «Найбільші корупційні ризики закладені в зонінг, коли не вказують відсотку цієї допустимої забудови від загальної кількості», – каже Георгій Могильний.
В даному випадку, сумарна площа ділянок для допустимих видів забудови та іншого використання території повинна займати не більше 50%. Утім скільки вже зараз є «допустимого» в міськраді не знають. І ніхто це не рахує. Тож, насправді будівництво «допустимого» можуть дозволяти, коли захочуть.
А що будують
На популярному сайті «ЛУН» Личаківську, 37 подають як нерухомість класу еліт, на шість поверхів з висотою стель в три метри.
Еліт і коштує відповідно – понад 42 тис. грн за «квадрат». Менеджер на гарячій лінії «Авалону» запропонувала вільні квартири лише на двох поверхах. А от на найвищому, шостому, вже все продали.
Прінт-скрін з сайту Авалону
Ці картинки з шести поверхами «висіли» на сайті «Авалону» та «ЛУНу» ще до того, як виконком збільшив їм граничну висоту до 25 метрів. Тобто за діючих МУО на 4 поверхи до 18 метрів, тут вже продавали квартири на шостому поверсі.
Прінт-скрін з сайту Авалону
Але у Львівській міськраді не тільки мовчать про п’ятий поверх, а й не знають про шостий. В ескізі намірів, який компанія подала для внесення змін в МУО на виконкомі, є лише 5 поверхів. Малюнки на наше прохання редакція отримала від Юліана Чаплінського пізніше, після розмови.
Ескізний малюнок – “За умовну відмітку ±0.000 прийнято абсолютну відмітку -301,6, що відповідає відмітці чистої підлоги першого поверху”
За словами Георгія Могильного, вказувати кількість поверхів в МУО не обов’язково. Тим більше, що поняття «поверх» у забудовників своє. «Забудовники люблять цокольні та мансардні поверхи. Я зустрічав будинки, де два цокольних і зверху ще три мансардних поверхи. А між поверхами 5 та 6 – ще 5а впихнули», – каже він.
«Так, є певні нюанси, – підтверджує Святослав Кіндратів. – Цокольний поверх, технічний поверх – не враховуються як поверхи, але вони враховуються у граничну висоту».
Збільшивши цю граничну висоту з 18 до 25 метрів Львівська міськрада благословила як мінімум шестиповерхове будівництво на території малоповерхової квартирної забудови. І зробили це, прикриваючись «перепадом рельєфу», який півроку тому ні забудовник, ні управління архітектури чомусь не бачили.
P.S. Козловський чи не Козловський?
«Будівельне агентство «Версаль» стало власником будівлі військкомату на вул. Личаківській, 37 в межах історичного ареалу у 2011 році. До того приміщення належали «Клубу достойних львів’ян», який приватизував майно лише за рік до того. Цю фірму контролює екс-депутат Львівської міськради Артем Хмиз.
Власниками «Версалю» в реєстрі вказані Тарас Ящишен (86,19%) і Тарас Коць (13,81%), який помер у жовтні 2017 році. 37-річний Ящишен є власником та керівником низки компаній у Львові. Наприклад, ТОВ «Спортивно-оздоровчий центр «Україна-Китай», яке проводить реконструкцію палацу спорту на вул. Мельника. Він також керував кількома компаніями, в назвах яких є слово «Avalon» (ТОВ «Авалон Юніон», ТОВ «Авалон Грін»). Тепер він є засновником та директором ТОВ «Авалон Маркет».
Девелопером будівництва на Личаківській, 37, за даними порталу ЛУН, виступає «Авалон Інкомпані». Юридична особа з таким іменем у рівних долях належить Олександру Фтоміну та Дмитру Палієнко. Фтомін та Палієнко є бенефіціарами цілої групи компаній, які об’єднані словом «Авалон» у назві. Наприклад, Фтомін є кінцевим бенефіціарним власником «Авалон Грін», «Авалон Статус», «Авалон Престиж», «Авалон Дрім».
Структура власності групи компаній зі словом «Авалон» у назві є складною, там фігурують й інші фізичні особи. Раніше депутат Львівської міськради Григорій Козловський заявив, що є співвласником ТОВ «Авалон Статус», бенефіціарами якого офіційно є згадані Фтомін-Палієнко.
Сам Григорій Козловський відмовився коментувати, яким чином він співволодіє «Авалоном». Це запитання ми адресували йому, оскільки він напряму не є власником, і компанії, дотичні до «Авалону», також відсутні в його деклараціях.
Ймовірно, ім’я Козловського сховане за Закритим недиверсифікованим венчурним корпоративним інвестиційним фондом «Адамант», який володіє 10% «Авалон Статус». Цікаво, що бенефіціарами «Адаманту» в реєстрі вказані Дмитро Палієнко та Наталія Оношко – сестра колишнього керівника Головного управління ДСНС у Львівській області Сергія Дмитровського (помер листопаді 2018-го).
Після кількох дзвінків в офісі «Avalon Inc.» так і не прокоментували, чи є Григорій Козловський співвласником компанії. Директор «Версалю» Тарас Ящишен також не дав коментар: він то був зайнятий, то не брав слухавку.
Олександра Губицька
Підготовлено за підтримки МФ «Відродження»
Дивіться також Інтерактивна карта незаконних забудов Львова