У генплані міста існує поняття «громадської забудови» – це міські території, визначені для «будівництва громадських центрів, комплексів та об’єктів». Згідно із законодавством, будівництво житла тут також дозволено, але лише частково. Проте у Львові поняття «зона громадської забудови» стало лише черговим способом маніпуляцій для чиновників та забудовників. Громадські забудови залишаються лише в уяві членів виконавчого комітету, коли вони видають дозволи на будівництво. А на практиці − постають лише однакові спальні багатоповерхівки різної естетичної вартості. Як це відбувається у Львові ми покажемо на двох прикладах.
***
Про те, що Львову бракує офісних площ, неодноразово наголошував колишній головний архітектор міста Юліан Чаплінський. Це питання також є одним з ключових у дискусіях про створення Інтегрованої концепції розвитку міста, яка повинна замінити генплан. Є також порівняльна статистика: площа житла у Львові на одну людину сьогодні складає 28 кв. м, що є таким самим показником як в Кракові. Але у сусідів є близько 1,13 млн кв. м офісних площ, а у Львові − лише 135 тис. кв м.
Збільшення офісних площ, за словами експертів, вирішило б для міста низку питань – не лише нові робочі місця, а й зменшення навантаження на міський транспорт і навіть зменшення заторів. Адже велика частина людей змогла б йти на роботу пішки чи добиратися в межах району.
«Львову нині потрібне міксоване використання території, що дозволить більшості мешканців відмовитись від приватного транспорту та пересуватися на короткі відстані», − говорив під час однієї зі стратегічних дискусій екс-керівник департаменту містобудування Андрій Павлів.
Проте всі ці слова залишаються виключно в місці проведення дискусій та на папері – на практиці львівські забудовники не готові будувати офіси. А чиновники не готові цього від них вимагати.
До прикладу, на місці 20-поверхового ЖК «Сіті», що на проспекті Чорновола, 69, мав би бути офісний центр, чи щонайменше 40% площі мали б бути офісами чи іншими нежитловими площами. Натомість тут є житловий будинок розташований «у бізнес частині міста».
Або ж ЖК «Grand Residence» на вул. Шота Руставелі, 7я та ЖК «Globus Elite» на вул. Некрасова, 45. Тут також документи видавались на будівництво «будівель змішаного типу», а в результаті продають лише дороге житло.
Майбутній комплекс ЖК «Парк Арена» на вул. Стрийській 121/131 також був громадською забудовою, але вже зараз на сторінці продажу можна побачити лише масив житлових будинків.
«Вимагати ви можете тільки вдома борщ, який варить вам чоловік»
Одним з найбільш показових прикладів є історія про те, як у Львові не буде 25−поверхового офісного центру на Сихові.
У червні 2018 року виконком затвердив містобудівні умови та обмеження на будівництво житлового комплексу «Avalon Up». Йдеться про майбутні чотири будинки та торговий центр біля супермаркету «Арсен» на проспекті Червоної Калини, 60. Одна з будівель матиме 25 поверхів і буде найвищою у Львові.
Будують комплекс «Avalon Up» саме в зоні громадської забудови. Згідно з зонінгом, в цій зоні дозволено три види забудови: переважна, супутня та допустима. До переважної та супутньої належать нежитлові будівлі, наприклад торгові комплекси, офіси, паркінги та ринки. А от допустима − може бути житловим будівництвом. Тобто багатоповерхівки тут також дозволені, але за певних умов, які визначають чиновники управління архітектури.
Варто зауважити, що «допустимі види забудови» вже забрали з містобудівної документації. Наразі вони є лише в старих зонінгах, затверджених до серпня 2018 року.
«Фактично за допомогою «допустимих видів» можна було передбачити розміщення будь-яких об’єктів в будь-яких зонах», − пояснює адвокат з містобудівного права Юрій Брикайло.
Нові зонінги «допустимих видів» вже не матимуть. Але це в майбутньому. Сьогодні ми говоримо про документи, видані раніше.
У випадку «Avalon Up» перший раз документацію розглядали ще в кінці 2017 року. Тоді забудовнику надали містобудівні умови та обмеження на амбітний проект будівництва з дев’яти будівель, одна з яких, найвища 25-поверхова, мала бути офісним комплексом.
У всякому разі про це під час засідання виконавчого комітету говорив міський голова Львова Андрій Садовий.
«Я щасливий, що ми у Львові можемо отримати найбільший офісний центр, який матиме 25 поверхів. Це орієнтовно 1,5 тис. робочих місць. Це великий плюс для людей, які там живуть. Тисяча паркомісць це також серйозних плюс», − захоплювався міський голова.
Андрій Садовий навіть запропонував покращення проекту − збудувати місток від будинку до парку, щоб діти зі садка могли там гуляти.
«Це не є дорого, але це є атракційно, і на порядок капіталізує житло, яке там буде. Я б дуже просив, щоб ви це чітко прописали в рішення виконавчого комітету», − сказав мер.
Макет комплексу Avalon Up представлений на виконкомі у 2017 році (фото: Zaxid.net)
Питання місточка, звичайно, не було прописано в рішенні виконкому. Зрештою, чому мер вирішив, що це повністю офісна будівля, − не зрозуміло. Тодішній головний архітектор міста Юліан Чаплінський під час представлення проекту говорив лише про 70 тис. кв м офісних площ у будинку та 1300 квартир у ньому. А представники ГО «Кращий Сихів» вимагали збільшити кількість нежитлових квадратних метрів до 70%, адже це зона громадської забудови.
Лише співвласник компанії «Авалон» та депутат міської ради Григорій Козловський був, як завжди, безпосереднім:
«Вимагати ви можете тільки вдома борщ, який варить вам чоловік. Тут ми цінуємо ваші побажання, але збудувати такий проект − дорого і красиво. Це те, що має освіжити даний район. Щодо соціальних потреб, які там будуть враховані − ми збільшили кількість паркомісць з 500 до 1000».
Але вже через півроку виконком затвердив «Авалон статус» нові містобудівні умови та обмеження, якими внесли суттєві зміни в проект − зменшили площу та кількість будинків. Про жоден майбутній офіс члени виконкому вже не згадували. Як і жодних містобудівних на його будівництво не затвердили. Натомість всі документи були на будівництво багатоквартирних житлових будинків із “вбудованими громадськими приміщеннями” − необхідна умова, щоб позірно не порушувати законодавство.
Продаж квартир у комплексі Avalon Up у 2019 році (фото: Avalon Inc)
Сьогодні в найбільшій 25-поверховій будівлі продають квартири, починаючи з третього поверху. Для офісно-торгових приміщень забудовник залишив перший та другий поверхи.
Causa privata
А от компанії «Форум Парк-Захід» довелось виборювати своє право порушити генплан міста через суд. Тут будівництво ведеться в Галицькому районі, де відсутній зонінг, а відтак неможливо прописати в ньому «допустимі види будівництва». Саме через це державна архітектурно-будівельна інспекція скасувала містобудівні умови та обмеження, які компанія отримала у 2016 році, але фірма оскаржила це в суді і виграла.
Львівський окружний адміністративний суд дозволив будівництво житла на території громадської забудови з двох причин: по-перше, земельна ділянка є приватною власністю забудовника, а по-друге, будівництво житла «відповідає цільовому призначенню та категорії земельної ділянки».
«Очікування щодо отримання містобудівних умов та обмежень забудови зазначеної земельної ділянки для будівництва багатоквартирних житлових будинків з вбудованою автостоянкою та громадськими приміщеннями були правомірними», − зазначено в рішенні суду.
Йдеться про ЖК «Forum Apartments» поблизу торгового центру «Forum Lviv». Тут вже добудовують житловий комплекс, який складатиметься з двох секцій. Одна частина матиме тринадцять поверхів, інша − десять. Ця багатоповерхівка, як і проект «Avalon Up», в містобудівній документації називається «будівлею змішаного використання».
Як насправді повинна виглядати така будівля «НГ. Львів» пояснив кандидат технічних наук, експерт з містобудівної документації Михайло Габрель.
«Будинок в зоні Г− 2 (громадської забудови) повинен бути нежитловим. Таким його вважають тоді, коли 51% приміщень є нежитловим. На прикладі восьмиповерхової будівлі, це означає, що вона повинна мати чотири поверхи під комерцію: офіси, магазини тощо. Інші ж чотири поверхи − під житло (з врахуванням нежитлових площ)», − зазначає Габрель.
Однак на практиці в комплексі «Forum Apartments» для комерції чи офісів віддали лише перший поверх в кожній секції. В іншій частині будівлі продають квартири.
«Forum Apartments» будують на території колишнього авторемонтного заводу. Ще в 2008 році на цій ділянці планували побудувати офісний центр, а вздовж залізниці − шестирівневий паркінг. Тоді цільове призначення землі з промислової змінили на житлову та громадську забудову.
Зверху: проект офісно-торгового центру «Forum Apartments» 2008 рік, внизу: теперішній вигляд ЖК «Forum Apartments» 2019 рік
Проект офісу не відрізнявся від теперішньої багатоповерхівки. Будівля мала бути двосекційною: центральна частина на 13 поверхів і друга частина − на 5-6. Таку висоту не підтримав професор кафедри містобудування «Львівської політехніки» Богдан Посацький.
«Ділянка розташована в межах історичного ареалу, тому вона повинна підпорядковуватись його статусу. Частина офісу висотою 13 поверхів візуально перекриє панораму Високого Замку з північної центральної частини міста», − зауважив він ще у 2008 році.
У 2019 офісу тут вже не буде. Новий проект для «Forum Apartments» погодили й на архітектурно-містобудівній раді. А от про те, що 13-ти поверхівка, вже не офісна, а житлова, буде перекривати панораму Високого Замку, ніхто більше не згадував. Хіба член архітектурно-містобудівної ради Юрій Столяров тоді заявив, що в місті немає єдиної концепції розміщення висотних будівель та запропонував розробити такий документ. Його досі немає.
Цей документ було виготовлено за фінансового сприяння Європейського Союзу. Відповідальність за зміст цього документу несе Громадська організація «Львівська група» і за жодних обставин не може вважатися таким, що відображає думку Європейського Союзу» (This document has been produced with the financial assistance of the European Union. The contents of this document are the sole responsibility of NGO Lviv Group and can under no circumstances be regarded as reflecting the position of the European Union).
Ми створили покрокову інструкцію з перевірки законності будівництва. Скористайтесь нашими порадами!
Дивіться також Інтерактивна карта незаконних забудов Львова