Біля однієї з водойм в курортному селищі Брюховичі мав постати розважально-відпочинковий комплекс для туристів, однак постали лише чергові житлові котеджі. Їх називають «будинками для відпочинку», бо їх збудували на рекреаційних землях селища. Формально закон не порушено – будівництво стало можливим через лазівки в законодавстві.
***
Недалеко від в’їзду в селище Брюховичі зі сторони Рясне стоїть вказівник з написом «Forest Park Club Resort. Продаємо готові здані котеджі». На перший погляд це – один з багатьох елітних житлових комплексів. Двоповерхові зблоковані будинки, зелені газони, навколо ліс, поруч озеро з народною назвою «Плотіки».
Реклама котеджів. Фото: Наші гроші. Львів
Якщо зайти на територію ставка можна без проблем, то на територію котеджів це не так легко – вони обгороджені, брама для відвідувачів зачинена. Котеджі ці – частина нереалізованого оздоровчого розважально-відпочинкового комплексу. Тут мали б жити відпочивальники, але наразі з’явились лише ці котеджі, а інша відпочинкова інфраструктура – ні.
Вимощений заїзд до котеджів для власників нерухомості. Фото: Наші гроші. Львів
Історія будівництва комплексу «Forest Park Club Resort» розпочалася ще у 2009 році. Тоді Брюховицька селищна рада віддала в оренду на 15 років компанії ТОВ «Сервіс» 3,8 га землі біля озера «Плотіки».
На цій ділянці рекреаційного призначення мали збудувати оздоровчий розважально-відпочинковий комплекс. Вже у 2015 році виконком селища затвердив відповідні містобудівні умови та обмеження, а через два роки Брюховичі віддали в оренду й ставок, навколо якого мали б звести комплекс. Сьогодні адреса ділянки – вул. Незалежності України, 64.
Розташування комплексу “Forest Park Club Resort” на вул. Незалежності України, 64 в Брюховичах (джерело: Google Earth)
Згідно з містобудівним розрахунком, комплекс мав складатися з одно-двоповерхових будинків для відпочивальників загальною площею 8,3 тис. кв. метрів, комплексом на 1,5 тис. кв. метрів, де розмістилися б спортзали, лікувально-оздоровчий заклад, ресторан, адміністративні та побутові приміщення. На цій території забудовник мав зробити відкриті розважальні та спортивні майданчики, а також зони для відпочинку. В середньому, згідно з розрахунками, комплекс міг би приймати 500 відвідувачів.
Будівництво цього комплексу було б одним із кроків до збереження та розвитку Брюхович як курортно-рекреаційного центру Львівщини. Такий напрямок був закладений в генеральному плані селища на момент видачі містобудівних умов та обмежень компанії «Сервіс».
«Підігріває інтерес до «Форест-Парку» й перспектива відродження курортної слави Брюховичів на зовсім іншому, значно вищому рівні», – пов’язували проєкт з благородною метою.
Однак замість оздоровчого розважально-відпочинкового комплексу тут з’явилася лише його частина – так звані будинки для відпочинку. Їх забудовник позиціонує як житлові котеджі та, як видно зі вказівника при дорозі, цього навіть не приховує.
Квадратний метр такого помешкання коштує 650$ зі знижкою, зазначено на фейсбук-сторінці комплексу «Forest Park Club Resort». Трохи дорожче, по 733$ за кв. метр, продає на своєму сайті підрядник будівництва ТОВ «Екскомбуд». Комплекс, згідно зі сайтом підрядника, складається з 20 котеджів.
Проєкт комплексу “Forest Park Club Resort” (ілюстрація забудовника)
«Сучасні, стильні апартаменти в стилі Loft, розташовані в мальовничому куточку Брюхович. Розташований в серці реліктового брюховицького соснового лісу, віддалений від завантажених автомобільних доріг, підприємств та житлових кварталів, Forest Park втілює мрію сучасної людини про втечу від цивілізації» – так описують котеджі на офіційному сайті комплексу «Forest Park Club Resort».
«Я щасливий від того, що нам вдалося побудувати класний відпочинковий комплекс для львів’ян. Сьогодні потенційні мешканці знайомляться зі своїми апартаментами, адже в нас чудове географічне розташування, в парковій зоні», – хвалився директор компанії-інвестора ТОВ «Сервіс» Ігор Боярчук в 2017 році.
Якщо ви не власник нерухомості, то ця дорога до озера для вас. Фото: Наші гроші. Львів
Він також був задоволений тим, що будівництво «Forest Park Club Resort» обійшли скандали та юридично-правові проблеми щодо статусу території.
«Усі потрібні ліцензії маємо, усіх вимог, приписів, норм ми дотримали. Кожен наш клієнт отримує повний пакет дозвільних документів. Звичайно, під час реалізації цього проекту були різноманітні заздрісники, але це вже пройдений етап. Принагідно хочу подякувати Брюховецькій селищній раді за розуміння та підтримку нашого проєкту», – зазначив Ігор Боярчук.
Формально – жодного порушення
І справді, будуючи житловий комплекс на рекреаційній території, інвестор водночас не порушує жодного містобудівного законодавства – юридично він ніякого житлового комплексу не будує.
Будинки, згідно з державним класифікатором будівель та споруд, належать до класу «інші будівлі для тимчасового проживання». Також не вказані вони як житло і в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тобто, згідно з документами, вони не є житловими, а відтак забудова не суперечить рекреаційному цільовому призначенню земельної ділянки.
Приміщення в так званих будинках для тимчасового проживання, згідно з державними будівельними нормами, називаються апартаментами – «номери, які складаються з двох або більше житлових кімнат (вітальня/їдальня/відпочивальня) та мають кухонне обладнання». При цьому службові приміщення та обслуговування в таких номерах не обов’язкові.
«Завдяки цій дірці в нормативній базі люди купують собі де-факто житло, де-юре ці будинки не належить до житлового фонду, і довести порушення неможливо», – зазначає експерт із містобудування Георгій Могильний.
Водночас, розповідає Могильний, Міністерство розвитку громад і територій підтримує цей спосіб забудови на рекреаційних землях. У жовтні 2019 року чинними стали зміни до державних будівельних норм «Будинки і споруди. Готелі», які регулюють будинки відпочинку, готелі та інші установи для дозвілля. У цьому документі уряд ввів новий тип готелів – апартготель.
Котеджі біля водойми. Фото: Наші гроші. Львів
Це – «готель, номерний фонд якого складається з номерів категорії «студіо» або «апартамент». Георгій Могильний пояснює, що фактично апартготель є звичайним житловим будинком, оскільки це така собі будівля для відпочинку, в якій необов’язкове обслуговування.
Забудовник комплексу «Forest Park Club Resort» відмовився від коментарів редакції «Наші гроші. Львів» щодо будівництва так званих будинків для відпочинку. Однак в коментарі телеканалу ZIK ще 2016 року директор компанії ТОВ «Сервіс» Ігор Боярчук наголошував, що на цій території будує саме апартаменти, а те, що в договорах з покупцями йдеться про житлові квартири, – вина підрядників.
«Оскільки вони будують переважно квартири, то й мали такий стандартний договір. Коли ж його переробляли під наші потреби, видно, десь недогледіли. Бо, як ви бачите, тут квартир немає», – зазначив тоді Ігор Боярчук.
Селищний голова Брюхович Володимир Доманський згадує, що вперше про продаж будинків для відпочинку як котеджів дізналися приблизно три роки тому. Хоча жодних людей в цих будинках селищна рада не прописувала.
«З’явилися ріелтори, які нібито опублікували оголошення про їхній продаж. Ми запросили інвестора на розмову, він нам пояснив, що нічого спільного з ріелторами не має. Земля залишилася рекреаційного призначення? Рекреаційного призначення. Ви давали дозвіл на будівництво відпочинкового комплексу? Для відпочинкового комплексу. Ну і все, на тому кінець», – зазначає Володимир Доманський.
Він також продовжує не помічати того, що замість рекреаційного комплексу для туристів, тут побудовано житлові будинки. В коментарі «Нашим грошам. Львів» Доманський висловив незадоволення тим, що інвестор не запускає об’єкт як відпочинковий комплекс, і припущення, що це через пандемію:
«На сьогодні на цій ділянці збудовані певні корпуси з рекреаційним призначенням, і я так розумію, вони просто не діють. Бачу, що бізнес в них зупинився, можливо через пандемію коронавірусу», – каже Володимир Доманський.
Єдине, що інвестор доброго зробив для селища, за словами голови, – впродякував озеро, почистив його, відновив джерела та зробив більш-менш нормальні пляжі для відпочинку. Також ТОВ «Сервіс» вчасно сплачує оренду, наприклад, у 2017 році – це було 214 тис. грн, а 2018 року – 255 тис. грн.
Проєктований вигляд озера “Плотіки” (ілюстрація забудовника)
Під час свого візиту на озеро редакція «Наші гроші. Львів» пляжів вже не побачила, до самого ставка веде невпорядкована грунтова дорога, а довкола нього розкидане сміття. Хоча три року тому, в 2017 році, компанія-інвестор ТОВ «Сервіс» планувала облаштувати тут невеликі пірси.
Вигляд на озеро, липень 2020 року. Фото: Наші гроші. Львів
«У майбутньому вся територія буде під опікою ландшафтного дизайнера, і, звичайно, під цілодобовою охороною», – обіцяв забудовник.
Місцями є купи сміття, які залишили відпочивальники. Фото: Наші гроші. Львів
Забудувати Брюховичі
Комплекс «Forest Park Club Resort» – не єдиний, побудований на ділянці рекреаційного призначення. Ще у 2015 році ТОВ «Інтерміськбуд» звело ряд зблокованих котеджів на землі оздоровчого призначення, хоча містобудівні умови та обмеження інвестор отримав на будівництво відпочинково-оздоровчого комплексу.
Щодо цієї забудови навіть відкрили кримінальне провадження, однак 2016 року закрили через відсутність в діянні кримінального правопорушення. Разом з тим під час оновлення генерального плану Брюхович у 2018 році, селищна рада змінила цільове призначення цієї ділянки – на територію квартирної житлової забудови.
Загалом поточний генеральний план селища, на відміну від попереднього, затвердженого 2003 року, менше акцентує на розбудові Брюхович як курортно-рекреаційного центру Львівщини. Тоді планувалося розширити території санаторно-курортних закладів та створити нові відпочинкові бази, але вже 2018 року від цієї ідеї відмовилася. У пояснювальній записці до нового генплану, селищна рада мотивувала своє рішення занепадом більшості відпочинково-лікувальних санаторіїв та зміною пріоритетів – на громадсько-житлову забудову.
Відтак в поточному генеральному плані зроблено лише частковий акцент на туристичній привабливості селища та збереженні ландшафтно-рекреаційних територій.
«Рекреаційні землі практично не знаходили свого інвестора, який побудував би відпочинковий або оздоровчий комплекс. Тому деякі ділянки ми віднесли до житлово-громадської забудови, але є дуже велика кількість ділянок для будівництва об’єктів рекреаційного та оздоровчого призначення», – розповідає селищний голова Володимир Доманський.
При цьому він запевняє, що на земельних ділянках рекреаційного призначення на сьогодні котеджі не будуються. Це, за його словами, не відповідатиме містобудівній документації та буде порушенням закону, тому таких дозволів селищна рада не видає. Водночас вказівник так званого відпочинкового комплексу «Forest Park Club Resort» з написом «продаємо готові здані котеджі» підтверджує – жити на рекреаційній землі можливо.
Довідка про забудовника
Забудовник комплексу «Forest Park Club Resort» компанія «Сервіс» належить вже згаданому Ігорю Боярчуку, Ользі Боярчук та Віталію Крупському. Сьогодні фірма спеціалізується на будівництві, однак до 2016 року основною її діяльність було виробництво взуття, а власниками були інші люди.
Теперішні засновники компанії-інвестора «Сервіс» – непублічні, однак Ігор Боярчук співволодіє також фірмою з виробництва текстилю ТОВ «Б2». До 2018 року йому також частково належала компанія з купівлі та продажу нерухомості ТОВ «Бом Інвест» та фірма ТОВ «Юстер», яка спеціалізується на будівництві трубопроводів.