Протягом останнього року «Наші гроші. Львів», окрім закупівель, зосередились на будівництві нового житла у Львові. Ми аналізували, яким чином узаконюють самобуди, які порушення роблять забудовники і головне – як себе поводить Львівська міська рада. А вона, виявляється, також є порушником, причому своїх же нормативних документів.
Нижче ми узагальнили те, про що писали для вас цілий рік.
Схеми ДПТ
Основним порушенням, яке ми виявили, є прийняття сумнівних, а часто й незаконних детальних планів територій. Це інструмент, який використовують чиновники та забудовники, аби втілити своє бачення міської забудови всупереч генеральному плану міста. Детальні плани розробляються на окрему ділянку та саме ними вносять зміни до генплану чи зонінгу, в результаті чого замість раніше планованих паркінгів, у Львові з’являються готелі, чи замість садиб – багатоповерхівки.
Для того, щоб дозволити будівництво, яке не відповідає генплану та зонінгу, виконавчий комітет використовує дві схеми. Перша з них стосується території, де плану зонування немає, а саме – Галицького району. В цьому випадку виконком повинен винести затвердження детального плану на розгляд сесії міськради, однак зазвичай ухвалює його самостійно.
Як було з детальним планом території, обмеженої вулицями Миколи Вороного, проспектом Тараса Шевченка та Ференца Ліста. Виконком дозволив побудувати 6-поверховий готель з підземним паркінгом на місці існуючого, хоч і стихійного паркінгу на вулиці Вороного. При цьому під час розробки цього детального плану головний архітектор міста Юліан Чаплінський заявив, що там будуватимуть виключно паркінг, який мав би розвантажити центральну частину міста від машин.
Друга схема − складніша. Виконком вносить зміни у детальний план території району, щоб змінити план зонування певного району. І знову − незаконно. Адже вносити зміни до зонінгу мають право тільки депутати міської ради і робити це через зміни детального плану також не можна. Але головний архітектор Львова Юліан Чаплінський каже, що змінювати зонінг детальними планами територій − це «позиція Львівської міської ради».
Саме так виконком змінює садибні зони в районі «Під Голоском» на щільну забудову багатоповерхівок. Протягом 2017-2018 років мерія зробила це щонайменше тричі. Сам детальний план цієї території затвердили у 2013 році, а зміни почали вносити у 2016 році. Загалом виконком змінював детальний план району «Під Голоском» вже п’ять разів. Детальніше про вищезгадані схеми та їхні оскарження ми написали в тексті «Переламати Ратушу».
За такою ж схемою виконком дозволив фірмі з групи компаній «Авалон» Григорія Козловського будівництво п’яти багатоповерхівок на вул. Топольній, 4.
Що планували будувати в районі вул. Мазепи-Топольної
Про цю схему редакція «НГ. Львів» написали в тексті «Чужі тут не будують». У 2017 році до детального плану району «Голоско» внесли зміни, згідно з якими будівництво декількох спортивних споруд замінили на багатоповерхівки. Хоча ще два роки тому і головний архітектор Юліан Чаплінський, і міський голова Андрій Садовий негативно ставилися до такої ідеї. «Ми категорично про житла», «це зона рекреації», − казав Садовий.
Порушення висоти в МУО та щільності населення
Час від часу мешканці міста звертаються до суду, але суди приймають різні рішення і часто на користь виконавчого комітету. Тому наразі найбільш дієвим способом боротьби з «несподіваними» багатоповерхівками у Львові залишаються прямі пікети мешканців. Як було, наприклад, з будівництвом на вулиці Заозерній, коли мешканці повстали проти будівництва багатоповерхівки між поміж їхніми приватними будинками. Тут мав з’явитися такий собі «Слон у посудній лавці», тому що виконавчий комітет видав дозвіл на будівництво чотириповерхового будинку висотою 19 м у зоні Ж-1, де забудова за генпланом – це максимум три поверхи.
Протест мешканців Заозерної проти будівництва 4 квітня 2019 року (фото Наші гроші. Львів)
Цікаво, що питання містобудівна рада розглядала двічі, і спочатку будівництво не погодили, тому що окрім поверховості, не було дотримано вимог щільності забудови. Цей показник тут перевищили удвічі. Згідно з державними будівельними нормами, він становить 242-248 людей на гектар. Натомість мерія в містобудівних умов та обмеженнях дозволила щільність 495 людей на гектар.
Крім того, архітектори говорили про те, що він «негармонійно сприймається в навколишньому середовищі» – надто високий. Але з другої спроби попри відсутність змін у проекті, «гармонійне сприйняття» з’явилось.
Будівництво на Заозерній призупинили, але в інших випадках висотки постають серед садиб завдяки виконавчому комітету, який видає містобудівні умови та обмеження, залежно не від правил будівництва, а від того, хто будує.
Яскравим прикладом цього є будівництво на вулиці Личаківський, де «Будівельне агентство «Версаль», яке контролює депутат міської ради Григорій Козловський, будує шестиповерховий будинок, там де можна зводити лише чотири поверхи.
З порушенням висотності були нещодавно видані МУО на вулиці Миколи Пимоненка-Пасічній. Тут виконком дозволив будувати шість поверхів замість дозволених чотирьох. Або на вулиці Карманського, 6, де зведуть 22,5 метри замість максимально дозволених 18 метрів. Окрім того, у містобудівних умовах зазначено, що поверховість об’єкта – 4 поверхи (17,33 м), а також підвальний та цокольний поверхи, хоча продають житло на 5 повноцінних поверхах.
Маніпуляція термінами
Власне маніпуляція термінами – це ще один з поширених способів дати дозвіл на те, що заборонено законодавством. Це коли мансарду не вважають поверхом, а другу мансарду називають антресоллю. При цьому забудовники продають квартири в цих «недоповерхах» дуже дорого.
Яскравим прикладом є збудований шестиповерховий будинок на вулиці Черемшини, 29. Згідно із зонінгом, тут можна будувати будинки до чотирьох поверхів. Поверхів в ньому справді саме стільки, але згідно з МУО – тут ще є мансарда та антресоль і, фактично, будинок шестиповерховий. Експерт з будівництва Георгій Могильний стверджує, що добудова антресолі – одна з лазівок в законодавстві. Оскільки немає чітких характеристик антресолі, то замість кожного дозволеного поверху можна побудувати два, назвавши кожен другий антресолями.
Будівництво на вул. Карманського, 6
Або, як було у згаданому вище будинку на Карманського, де забудовник просто не показав, що будувати буде 5 поверхів. У містобудівних умовах зазначено, що поверховість об’єкта – 4 поверхи (17,33 м), а також підвальний та цокольний поверхи, хоча продають житло на 5 повноцінних поверхах.
Суди і судді
Якщо не вдалось зманіпулювати на рівні містобудівних умов та обмежень, можна просто узаконити через суд будинок, який було збудовано без документів та дозволів. Така схема також досить поширена у Львові. Для цього навіть є окремі судді, які займаються узаконенням самобудів через низку юридичних колізій.
Журналісти «НГ. Львів» знайшли такого суддю у Залізничному районному суді – суддя Дмитро Боровков неодноразово узаконював новобудови завдяки зустрічним позовам. Наприклад, так було узаконено будівництво 7-ми поверхового будинку на вулиці Квітки-Основ’яненка. Будинок було збудовано без жодних дозвільних документів, але його власники, в даному випадку одна родина у складі двох синів та матерів, прийшли в суд та подали позов одне на одного.
Один з братів заявив, що він вклав гроші в будівництво, але тепер мати з братом його не допускають до будинку, а гроші не віддають. Тому він вимагає визнати за ним право власності у судовому порядку. Що суддя, відповідно, і зробив, адже факт передачі грошей відповідачі не заперечували. Тим самим суд легалізував кілька квартир – на підставі судових рішень вже можна реєструвати право власності. А там і на весь будинок. Детально ми про це писали у тексті «Суддя на вимогу».
Щоправда, схема не завжди спрацьовує, наприклад, на вулиці Снопківський, 18а, попри рішення судді Боровкова і узаконення будівництва в першій інстанції, понад 3 тис. кв. м в ближньому центрі досі не здано в експлуатацію («Кайдашева сім’я зі Снопківської»). Існує велика ймовірність, що врешті-решт будинок узаконять, оскільки попри те, що мерія виграла суди, що робити з ним в Ратуші не знають.
Натомість в іншому випадку, де мова йде про крадіжку землі, Львівська міська рада до суду не зверталась. Та ще й погодила там будівництво, хоча ділянка є в зеленій зоні.
Земля площею 1,29 га на вулиці Липинського, 27 у Львові, де фірма «Авалон юніон» розпочала будівництво кварталу багатоповерхівок, п’ять років тому була фактично вкрадена із власності територіальної громади Львова. І тепер там буде хіба «Парк авалонського періоду».
Будівництво на вул. Липинського, 27
А от для того, щоб ви знали, що робити перед тим, як купувати квартиру, ми створили покрокову інструкцію з перевірки законності будівництва. Скористайтесь нашими порадами!
Редакція «Наші гроші. Львів»
Ми пишемо про незаконні схеми в будівництві завдяки підтримці МФ «Відродження»