Рішення про знесення незаконно збудованої багатоповерхівки у Львові на Личаківській, 259¸ про яке нещодавно офіційно прозвітувала міська рада, ризикує залишитися лише рішенням на папері.
У всякому випадку, офіційних термінів знесення юридично не прописано. Крім того, експерти визнають, що й саме рішення про знесення, значною мірою, стало можливим тому, що в будинку не продано квартири. Наприклад, гучні заяви міського голови про необхідність знесення кількох поверхів у ще одному будинку на Личаківський, так і залишились гучними заявами – юридичних підстав не знайшли.
Чому у Львові так багато протестів проти незаконного будівництва і так мало судових справ, що вирішують не на користь забудовників? Як незаконні будівництва стають законними? Як поповнюється міський бюджет завдяки самобудам та скільки львівських забудовників замість ув’язнень відбулися переляком: штрафами та іспитовими строками? Про це у питаннях та відповідях.
Що таке незаконне будівництво?
У Цивільному кодексі України зазначено, що самочинне будівництво – це те, яке звели або зводять на невідведеній для цього землі, або без належного дозволу чи затвердженого проекту, або з порушеннями будівельним норм і правил.
Асоціація західноукраїнських забудовників – об’єднання забудовників, засноване 2016 року найбільшими забудовниками регіону, веде інтерактивну мапу забудов Львова, в якій міститься інформація про будівництва Львова. Її організація отримує від офіційних джерел, зокрема, інспекції ДАБК Львова та Львівської міської ради.
Асоціація поділяє будівництва на незаконні та ризикові. Юрист організації Віталій Баєв пояснює різницю між цими визначеннями.
«Ризикові будівлі – ті, які не отримали до кінця усієї потрібної документації, або їхню документацію скасували і наразі триває судовий процес на її поновлення. Також вважаємо ризиковими тих забудовників, які укладають договори пайової участі або участі в житлово-будівельному кооперативі. Якщо виникнуть проблеми з будівництвом і людина захоче повернення грошей, то не зможе їх отримати, бо фактично проситиме їх в себе. Залежно від дій забудовника ми можемо змінити його статус на законний або незаконний. А незаконні будівництва – ті, в яких скасований дозвіл на будівництво та скасовані містобудівні умови або немає жодного документу для будівництва», − зазначає Віталій Баєв.
Натомість начальник юридичного відділу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Львові (далі – ДАБК) Святослав Кіндратів розповідає, що інспекція ділить будівництва на незаконні та ті, які здійснюють з порушеннями законодавства.
«Ось приклад будівництва з порушеннями − в проекті забудовника вікна мають бути шириною два метри, але він вирішує зробити їх півтораметровими, не коригуючи проект. Так, забудовник зробив відхилення від проектної документації, за що його покарають. Але таке відхилення можна усунути. Забудовник корегує проект, проходить експертизу, повідомляє інспекцію і будує далі. А от незаконне будівництво – те, яке ведуть без потрібних документів та з грубими порушеннями законодавства», − пояснює Святослав Кіндратів.
Скільки самочинних будівель є у Львові?
Станом на лютий цього року, за даними Асоціації західноукраїнських забудовників, у Львові є сімнадцять незаконних житлових будинків та сім ризикових.
Святослав Кіндратів перелічує яскраві незаконні забудови Львова. Це – вже згадана будівля на вул. Личаківська, 259 замовника «Лідер Моноліт», житловий комплекс «Галіція» фірми «Каньйон» на вул. Шевченка, 307а та житловий комплекс «Форест-Хілл» на вул. На Нивах забудовника «Г. М. Федорів».
А очільниця юридичного департаменту Львівської міської ради Гелена Пайонкевич переконана, що найнахабніше незаконне будівництво у Львові – житлові комплекси ПАТ «ІРОКС» на вул. Шевченка 418, вул. Тернопільська, 42 та Антонича-Майданна. Зараз справи про ці будівництва скеровані до судів. Генеральному директорові ПрАТ «ІРОКС» інкримінують самовільне захоплення земельної ділянки та самовільне будівництво на самовільно захопленій землі (ч.1, ч.3 ст. 197-1 ККУ), службове підроблення (ч.1 ст. 366 ККУ) та шахрайство (ст. 190 ККУ).
Незаконне будівництво від “ІРОКС” на вул. Шевченка, 418 (фото: Асоціації західноукраїнських забудовників)
Як борються зі самобудами?
Правоохоронці та інспекція ДАБК борються з недобросовісними забудовниками штрафами і знесеннями. Перший спосіб вдається їм краще. Минулого року інспекція ДАБК оштрафувала забудовників на 13 млн грн, з яких більше 8 млн грн вони вже заплатили.
Святослав Кіндратів розповідає, що штрафи для недобросовісних забудовників коливаються від 850 грн до 710 тис. грн. Невеликі штрафи накладають на фізичних осіб, більші – на юридичних. Однак 710 тис. грн – це не максимальний штраф для фірми-забудовника, він може бути більшим.
«Якщо за однією адресою один забудовник разом з підрядником будує чотири об’єкти, то ми можемо накласти по чотири штрафи за самочинне будівництво і на забудовника, і на підрядника. В цьому випадку потрібно помножити 710 тис. грн на вісім – вийде 5,7 млн грн. І це не враховуючи штрафи за порушення в документації», − зазначає Святослав Кіндратів.
А от зносити свої будівлі забудовники не поспішають. Наприклад, за знесення будинку на вул. Личаківській, 259 інспекція ДАБК судилася із забудовником з 2016 року по грудень 2018 року. Після остаточного рішення суду забудовник ще не почав зносити семиповерхівку. І не відомо, коли знесе, бо терміну для цього в нього немає.
А можна посадити незаконного забудовника?
Можна. Кримінальна відповідальність – третій спосіб покарати недобросовісного забудовника, який може сісти за грати. Але адвокат Руслана Юхименко розповідає, що в Кримінальному кодексі немає точного переліку статей, за якими можна притягнути до відповідальності − все залежить від дій людини.
Наприклад, є спеціальна норма, яка передбачає кримінал за самовільне зайняття землі або самовільне будівництво на самовільно зайнятій землі – стаття 197-1.
Згідно з нею, за самовільне зайняття землі на винуватця чекає штраф від 3,4 до 5,1 тис. грн або арешт до шести місяців. Якщо обвинуваченого вже судили за злочин, передбачений цією статтею, або він зайняв особливо цінні землі, то йому загрожує обмеження волі від двох до чотирьох років або позбавлення волі до двох років.
За самовільне будівництво на самовільно захопленій землі засудженому можуть присудити штраф від 5,1 до 8,5 тис. грн, арешт до шести місяців або обмеження волі до трьох років. А якщо людину раніше засудили за злочини, передбачені статтею, то їй загрожує позбавлення волі до трьох років.
Також забудовника можна притягнути до криміналу за підробку документів (стаття 358 ККУ). Тоді йому загрожують штрафи до 850 грн, 3,4 або до 17 тис. грн залежно від обставин. Винуватця також можуть арештувати до шести місяців, обмежити волю до двох, трьох або п’ятьох років або позбавити волю до п’яти років.
«Цю статтю використовують, якщо людина підробила документ, який, наприклад, надав їй право проводити будівництво, або якщо людина використала такий підроблений документ, знаючи, що він був підроблений. Якщо ж до підроблення документа причетні представники влади або іншої фірми, то вони можуть відповідати за злочини у сфері службової діяльності. Це ж стосується посадовців підприємства-забудовника», – пояснює Руслана Юхименко.
Чи когось покарали за цими статтями?
Так. Але за останні три роки таких випадків було лише три і жоден з винуватців не сів за грати.
У 2016 році співвласниця фірми «Альфатеррабуд» Ганна Хайба заплатила 8,5 тис. грн штрафу за незаконне будівництво на самовільно зайнятій землі (ч. 3 ст. 197-1).
Справа стосувалася будівництва багатоповерхівки на вул. Снопківська, 18. Юристка міськради Гелена Пайонкевич розповідає, що Ганна Хайба, якій певний час належала ділянка на цій вулиці, почала будівництво без будь-яких дозволів, при цьому будівництво вийшло за межі її приватної ділянки та зайняло частину території комунальної лікарні, що розташована тут. Попри порушення меж території, Залізничний районний суд визнав за Ганною Хайбою право власності на будівлю, а відтак заборонив її зносити. В мерії оскаржили та скасували це рішення районного суду. Виявилося, що право власності на цю будівлю визнав Залізничний районний суд. На даний момент юристи мерії вже оскаржили та скасували це рішення і мають нове – про звільнення земельної ділянки лікарні, але як це зробити на практиці, наразі невідомо.
Того ж року іспитовий термін за кримінальною статтею про незаконне будівництво отримав стажер (!) компанії Global Development забудовника ЖК «Форест-Хілл». Суд призначив йому іспитовий строк на один рік за підроблення документів про будівництво (ч.1, ч.3, ч.4 ст. 358 ККУ), оскільки з’ясував, що під час стажування винуватець підписав декларації про початок виконання підготовчих робіт з будівництва багатоповерхівки на вул. На Нивах іншою людиною. В документі він також вказав неправдиву назву фірми-розробника проекту та технічного наглядача. Пізніше стажер знову підробив декларацію, вписавши туди іншого проектанта і архітектора. Усі документи зареєстрував Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області.
ЖК «Форест-Хілл» на вул. На Нивах (фото: Асоціація західноукраїнських забудовників)
У 2017 році колишній керівник ОСББ «Панорама-Львів» Сергій Кудрицький виплатив 13,6 тис. грн штрафу за незаконне будівництво ЖК «Хмельницький парк» на вул. Б. Хмельницького, 230а компанії «МС Імперіал». Сергія Кудрицького судили за самовільне захоплення землі (ч.1 ст. 197-1) та самовільне будівництво на захопленій землі (ч. 3 ст. 197-1).
Попри кримінальні справи, або завдяки ним, Львівська міська рада підписала мирову угоду із забудовником. Як розповіла Гелена Пайонкевич, забудовник допрацював дозвільні документи, сплатив потрібні кошти та передав містові частину квартир.
Чому такі незначні покарання?
Тому що обвинувачені легко визнають вину і підписують угоду про винуватість з прокурором. Прокуратура та адвокати також полюбляють угоду про винуватість, оскільки розгляди справ тривають швидше, а покарання судді призначають менші.
«Вважаю, що це позитивна практика. Вона економить час і правоохоронцям, і винуватцям, бо, як ми знаємо, суди можуть тривати декілька років. Окрім того, суд не призначає суворіше покарання, якщо людина вперше вчинила злочин, щиро покаялась та відшкодувала шкоду», – пояснює адвокатка Руслана Юхименко
Наприклад, у випадку із забудовою на вул. Снопківська, 18 прокурор та обвинувачена Ганна Хайба домовились про найлегше покарання, передбачене цією статтею, – штраф у розмірі 8,5 тис. грн.
Яка тепер ситуація зі самобудами у Львові?
І в Львівській міській раді, і в інспекції ДАБК вважають, що ситуація з незаконними забудовами за останні два роки покращилася.
«Поки інспекції не було всі звикли, що можна будувати просто так. Коли інспекція почала штрафувати, притягувати до відповідальності, подавати позови на знесення, люди взялися за голову. Бо якщо фірмі накладають більше мільйона штрафу на один об’єкт, то забудовник починає думати», − зазначає начальник юридичного відділу інспекції ДАБК Святослав Кіндратів.
За останні два роки у Львові з’явилися самочинні будівництва на вул. Уманська, 4 обслуговуючого кооперативу (далі − ОК) «Престиж Умань», вул. Варшавська, 54 ОК «Вілла Варшава» та вул. Варшавська, 22 ГО «Наше ідеальне місто». Директором або співвласником цих компаній є одна людина – Мирон Кульчицький. Інспекція ДАБК вже подала позов до суду про знесення цих самобудів.
Також інспекція ДАБК має рішення першої інстанції про знесення ЖК «Галіція», однак тепер забудовник подав апеляційну скаргу. А справу про знесення ЖК «Форест-Хілл» зараз слухають в суді першої інстанції.
Однак найближчим часом не варто сподіватися на хвилю рішень про знесення самобудів – такі справи можуть тривати декілька років і часто в процесі відбуваються зміни законодавства, що ще більше його гальмують.
«Поки що інших рішень про знесення самочинних будівель немає. Справа в тому, що такі судові справи тривають довго. Наприклад, позови про знесення ЖК «Галіція» та ЖК «Форест-Хілл» перший раз ми подали у 2016 році, але справи кожного року закривали через зміну законодавства», − розповідає Святослав Кіндратів.
Марія Ревер
Підготовлено за підтримки МФ «Відродження»