Майбутній спортивно-рекреаційний комплекс із житловими одиницями на Володимира Великого у Львові виявився звичайною житловою 16-поверхівкою. Так, виявляється, можна робити. Забудовникові нічого не може зробити архбудінспекція, а Львівська міська рада тільки благословляє. Підприємству вдалося домовитися з чиновниками лише з третьої спроби. І вже після цього забудова нікого не цікавить.
Величезна містобудівна помилка
Рік тому, у липні 2018 року, маловідоме підприємство “Озерна алея” отримало містобудівні умови та обмеження на вул. Володимира Великого, 2-А на так званий “спортивно-рекреаційний комплекс з житловими одиницями, підземним паркінгом та об’єктами громадського призначення”.
Містобудівні підприємство отримало аж з третьої спроби, двічі члени виконкому переносили це питання, то заявляли про порушення щільності, то міському голові Андрію Садовому було мало “спорту”.
Питання до майбутнього проекту виникли ще на етапі розгляду на архітектурно-містобудівній раді. Це було ще у травні 2017 року. Тоді членам ради показали проект 3-х секційного будинку від 10 до 14 поверхів на 190 квартир, із трьохрівневим паркінгом.
Проект будівництва, який показували на містобудівній раді
Петро Крупа, керівник бригади архітектурно-планувальної майстерні ДП “Містопроект”, заявив, що дану територію необхідно віднести до зони рекреаційного призначення Р-3. Він визнав, що “Містопроект” зробив величезну містобудівну помилку щодо визначення статусу цієї території.
Незважаючи на це, містобудівна рада рекомендувала управлінню архітектури погодити можливість будівництва. Із зауваженнями: доопрацювати детальний план території та зменшити щільність та висоту забудови.
В результаті виконком “забув” про це і дозволив звести трьохсекційний будинок з різною висотою будівель, максимальна – майже 52 метри.
Візуалізація 2017-2018 років, яку розглядала містобудівна рада та виконком
Натомість вже зараз забудовник показує абсолютно інший проект, і це не трьохсекційний будинок з різною висотою секцій, а суцільні 16 поверхів. Квартир тепер буде не 190, а 339 (!), вказано на ЛУН. Житловий комплекс називається “Львівська мрія“.
Проект 2019 року. Візуалізація з сайту забудовника
У відділі продажу нам повідомили, що квартири (понад 300) займатимуть 14 поверхів, ще два – відвели “під комерцію”. Власне, на другий поверх мала плани заселитись мережа спортзалів SportLife, однак передумала, сказала менеджер. Продавці житла порадили дзвонити за кілька місяців, і тоді буде відомо, чи хоч щось спортивне буде в новобудові.
“Це комерція, а не спорт”
Як забудовнику вдається будувати житло замість спортивно-рекреаційного центру? Для цього потрібно повернутись до липня 2017 року.
У той час виконавчий комітет затвердив детальний план, яким змінив призначення території за адресою Володимира Великого 2-А, де тепер будує “Озерна алея”. Виконком незаконно змінює зону з Г-2 на Ж-4, тобто з громадських центрів на багатоповерхову забудову (якщо вам цікаво дізнатись про цю корупційну схему виконкому, то читайте наш матеріал “Переламати ратушу”).
Містобудівні умови та обмеження “Озерна алея”, яка належить Роману Гунькалові, Віктору Руденкові та Ользі Раврик, намагалась отримати одразу наступного місяця, у серпні 2017 року. Майбутній проект позиціонувався як “спортивно-рекреаційний комплекс із житловими одиницями”. Хоча тодішній головний архітектор міста Юліан Чаплінський зазначив, що така назва вказана лише тому, що так записано у договорі оренди ділянки.
“Викликає подив така назва, але фактично це є багатоквартирний житловий будинок з стилобатом (верхня частина східчастого цоколю будинку – ред.), де є вся інфраструктурна начинка”, – сказав тоді Чаплінський.
Виконком переніс це питання і повернувся до нього у вересні того ж року. На ньому Юліан Чаплінський ще раз розповів про зведення трьох будинків на 10, 12 та 14 поверхів. А також додав: “Там є 3 поверхи комерції, в тому числі і під спортивний комплекс із басейнами. Тобто три поверхи під громадську функцію — офіси, крамниці, спортивний комплекс”.
Таке пояснення не влаштувало міського голову. “Офіси і крамниці – це комерція, а не спорт”, – різко заявив Андрій Садовий.
“Коли ми приймали рішення про забудову даної ділянки, то вирішили, що там має бути рекреаційна зона. Тепер ви мені показуєте житловий будинок і говорите, що можливо там буде один поверх спорту. А, можливо, зроблять спортивний магазин і скажуть, що це спорт. В цьому районі житла достатньо, там спорт потрібен, тому я й погодився на таку ідею”, – пояснив Садовий, і питання знову перенесли.
Втретє на засідання виконкому, як ми вже писали, це будівництво потрапило влітку 2018 року. Питання “Озерної алеї” фактично засекретили – його не було в порядку денному засідання. Вже в кінці засідання, коли розійшлися голосні активісти й обурені львів’яни, Юліан Чаплінський оголосив це питання.
Відсутність його в порядку денного нікого з членів виконкому не здивувала. Лише керівник юридичного департаменту Львівської міської ради Гелена Пайонкевич уточнила в Чаплінського щодо спортивної інфраструктури в будинку. Він відповів, що проект передбачає два поверхи спортивного призначення площею 1000 квадратних метрів.
Андрій Іванович на засіданні присутній не був, всім іншим членам виконкому спорту виявилось достатньо. За проект усі проголосували одноголосно.
А нам все одно
Нещодавно міськрада найняла нового архітектора – Антона Коломейцева. Однак за його словами, міська рада не є контролюючим органом, а слідкувати як реалізується проект у компетенції державної архітектурно-будівельної інспекції.
Також він зазначив, що якщо в процесі будівництва проект змінюється, але відповідає МУО, то це не в межах повноважень міської ради: “Чіткого визначення як має виглядати такий комплекс з точки зору державних норм немає. Очевидно, це багатофункційний комплекс, і якась частина по-суті там більша, якась менша”.
Якщо міській раді по суті байдуже, то Департамент Державної архітектурно-будівельної інспекції у Львівській області здійснив спробу поборотись.
У серпні 2018 року інспектори ДАБІ скасували підприємству містобудівні умови. Основна причина – це зонінг. Згідно з позицією ДАБІ, територія належить до зони Г-2, де можна будувати переважно магазини, торгові комплекси та інше. А тому побудова багатоквартирного будинку суперечить генеральному плану та зонінгу.
Це рішення “Озерна алея” оскаржила в суді. Компанія стверджувала, що там насправді зона багатоповерхової житлової забудови – Ж-4 – на підставі детального плану території. Виконавчий комітет виступив на стороні забудовника і проти ДАБІ.
Попри те, що зонінг можуть міняти лише депутати, а не виконком, суд вирішив спір на користь виконкому та забудовника. ДАБІ в апеляційний суд не пішла.
Початок робіт. Фото з сайту будвельної компанії
Після успішного судового процесу проти обласного ДАБІ, “Озерна алея” розпочала підготовчі роботи.
P.S. Що ще не так із цим будівництвом?
Ми зафіксували низку інших порушень, не менш нахабних, у виданих “Озерній алеї” МУО. Згідно з документом, максимальна щільність населення для будівництва встановлена в межах 1050 люд./га. І це при тому, що для окремого будинку щільність населення може становити близько 850 люд./га (за чинними тоді ДБН), а загалом для району – 450 люд./га.
Водночас у детальному плані, який незаконно змінив зонування, для зони Ж-4, де зводитимуть будинок, “прописали” значення у 1200 люд./га. Як зазначив експерт з будівництва Георгій Могильний, такий детальний план грубо порушує державні-будівельні норми, а така щільність населення теоретично неможлива.
“Це означає, що автори проекту з початку розробляли неправильний детплан і навмисно прописали там інший показник. Як вони збільшили щільність населення? Швидше за все, вони “вкрали” прибудинкову територію”, – пояснив він.
Крім того, є питання до відсотку забудови. У цих містобудівних він зазначений на рівні 65%. По-суті, це означає, що 65% території, де будує компанія, займатиме будинок. Однак в діючому зонінгу для 16-поверхівки встановлено максимальний відсоток забудови 18%, тобто в три рази менший, аніж дозволив виконком міськради.
Цей документ було виготовлено за фінансового сприяння Європейського Союзу. Відповідальність за зміст цього документу несе Громадська організація «Львівська група» і за жодних обставин не може вважатися таким, що відображає думку Європейського Союзу» (This document has been produced with the financial assistance of the European Union. The contents of this document are the sole responsibility of NGO Lviv Group and can under no circumstances be regarded as reflecting the position of the European Union).
Ми створили покрокову інструкцію з перевірки законності будівництва. Скористайтесь нашими порадами!
Дивіться також Інтерактивна карта незаконних забудов Львова